成为共享办公能否讲出资本故事的又一个考验,

优客工场计划在纽交所上市,股票代码为UK,暂定筹资规模为1亿美元。

然而事实证明,“二房东”并不是一个成功的共享办公模式。招股书数据显示,优客工场的收入成本非常高,一直高于营收,其中由空间会员所带来的成本是其主要的费用来源。

收入来源单一,大部分客户又是中小型企业,这使得优客工场很容易会受到不利宏观环境的冲击。于是,去年11月,优客工场宣布以近1.5亿元投资控股一家名为省广众烁的数字整合营销公司。

在招股书中,优客工场将自身亏损的原因归结于“为发展业务而进行的投资”,包括开辟更多门店、重建现有门店以及一系列收购。

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乘着共享经济的东风,近几年来,共享办公行业快速发展。有数据显示,2013年中国共享办公规模为11.7亿元,2018年增长到174.1亿元,年复合增长率达到71.7%,预计到2023年将达到1322.8亿元。

问题来了,有了WeWork这个前车之鉴,二级市场投资者还会轻易接棒吗?返回搜狐,查看更多

而从优客工场的门店发展情况来看,截至2019年9月,其2018年以来的新的门店数量达到了103个,占比超过一半,而且在197家门店中运营的有171家,也就是说有26个门店还没有正式开放。

但在IPO之前将省广众烁的营收并表,目前来看有粉饰之嫌。截至2019年9月30日的9个月中,优客工场的办公空间会员收入占比突然降至48%,营销与品牌服务收入占比从去年同期的0.3%升至46.1%,正是因为并入了省广众烁的数据。

招股书显示,其成熟门店由65个,在已运营的171家门店中占比仅为38%。不成熟门店以及建设中门店,成为优客工场亏损持续扩大的主要原因,也就是说它62%的门店当前还不具备稳定的盈利能力。

优客工场能不能打造这样一个社区生态,还是个未知之数;投资者更关心的是,眼下优客工场如何应对核心业务面临需求下滑的挑战。

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与此同时,优客工场的亏损还在不断扩大。2017年、2018年,优客工场的净亏损分别为3.73亿元和4.45亿元;今年前9个月,净亏损进一步膨胀至5.73亿元。

**冠亚体育平台,“二房东”的转型**

收入来源单一,IPO前粉饰财报?

**结语**

消息称共享办公鼻祖WeWork沦落到要变卖资产来“续命”的同一日,WeWork在中国的最大竞争对手优客工场向SEC递交了IPO招股书。

根据此前的媒体报道,WeWork之所以考虑推迟IPO,主要是因为公开市场给予的估值远低于WeWork之前私募融资的估值。而就在优客工场招股书公布后,北京时间12月13日,路透社报道称,花旗集团与瑞士信贷已退出优客工场的承销商行列,原因是对估值无法达成一致。

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资本寒冬下,优客工场的IPO,成为共享办公能否讲出资本故事的又一个考验,而此前WeWork的折戟已让这个行业蒙上一层阴影。那么于此时IPO的优客工场,希望给资本市场,给这个行业讲出一个怎样的故事呢?

优客工场比WeWork要晚出生5年,当时正值“双创”年,大众创业、万众创新,一大批初创企业密集涌现,也在国内催生了共享办公这个风口。从2015年到2018年,优客工场在四年不到的时间里融资近20轮,几乎每隔80天就一融一轮,频繁融资、扩张,然后是烧钱、亏损。

对于现在的优客工场来说,它还不能自我输血,其在招股书中也写道,“从历史上看,我们既没有盈利,没有产生正的净现流”。

过去几个月,WeWork的IPO遭遇滑铁卢,估值从曾经的470亿美元暴跌至不到80亿美元,共享办公被指是二房东的亏本生意,因此而蒙受近46亿美元减值损失的软银也承认“在WeWork上犯了错”。这样的背景下,优客工场还要赴美上市,融资游戏是玩不下去了么?

这是共享办公行业第二个上市计划。今年8月,一直被奉为行业标杆的WeWork递交招股书,却在仅一个多月后就撤回了上市计划,并表示将推迟IPO。WeWork上市事件后,共享办公行业受到了越来越多的质疑,优客工场两个多月后的此次IPO,成为考验这个行业的又一事件。

而且,就在上市之前,优客工场的多名股东和董事出现变动。朱子龙、付松林、吴声、沈玢、中景恒基投资集团等5位股东退出,董事方面,汪静波退出,歌斐房地产基金合伙人谭文虹、潘伟恒和星牌集团董事长甘连舫加入。这很容易让人联想到股东是在上市之前进行套现。

股东提供的资本和短期借款所提供的现金,是它当前的主要流动资金来源。天眼查数据显示,自2017年12月的3亿元C轮融资以来,其先后完成了8轮融资。

截至9月底,公司的总负债为31.22亿元,总资产为51.21亿元,持有的现金及等价物只有1.67亿元。

不过2018年,优客工场开始探索轻资产模式,即不再租赁,而是与房东合作,为承担大部分资本投资的房东提供空间设计、建造以及管理服务,以开发和管理共享空间。通过这一模式,优客工场的成本投入更少,利润更多。

优客工场营收及运营亏损变化,来源:英为财情Investing.com

的确,自2015年9月启动首个空间以来,优客工场一直在扩张,2017年其门店数量为94个,2018年就达到了191个,新开门店97个。不过到了2019年,其开店速度已明显放缓,截至今年9月,其门店数量为197个,新增6个。

由此可以看出优客工场推动收入来源多样化的迫切,只是“营销与品牌服务”这部分业务本身亦暗藏着巨大的风险——省广众烁的前四大客户约占其收入的93.2%。

由轻资产模式所带来的收入在优客工场的招股书中被计入了“营销和品牌服务”。数据显示,其于2018年第三季度开始第一次计入,虽然前期也是成本高于收入,但到了2019Q3实现了收入高于成本——收入2.22亿元,成本2.02亿元。

按照优客工场创始人毛大庆的说法,“共享办公不是做简单的二房东,不是做普通的商业地产,不是做传统的写字楼,也不是传统意义上的孵化器和众创空间,本质上是一个基于大量企业聚焦而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。”

编辑 / 刘 煜

股东出逃后,二级市场会买账吗?

同时,上述消息称,优客工场希望快速完成IPO,并将时间最早定在了明年1月初。为何它如此急于上市?共享办公真的能打破上市魔咒吗?

投稿来源:英为财情Investing

不过需要注意的是,今年前三季度营销和品牌服务净收入大部分由省广众烁带来,这是优客工场于去年12月收购的一家数字营销服务提供商。而省广众烁的客户高度集中,前三季度93.2%的净收入由前四名客户带来,风险较高。

即便优客工场要拓展海外市场,但同样面对的也是一个不景气的市场。从去年年底开始,美国和欧洲两个市场已经看到了商业租赁率已经放缓,表明办公空间需求下降。根据CushWakefield的数据,美国四季度的租赁量下降了7%,欧洲则下降了14%。

对于优客工场来说,企业的盈利能力取决于门店的成熟度,成熟的门店入驻率高,盈利能力强且稳定。其中,开放时间超过24个月的门店被定义为成熟门店。

《经济观察报》此前援引好租发布的2018年联合办公市场研究报告称,近年来,全国联合办公扩张力度趋缓,满租空间只占12%,空置率50%以上空间达到40%,受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响,联合办公企业的空置率持续走高。

优客工场也表示,其2018年和2019年前三季度的运营利润主要来自于轻资产模式,它也将轻资产模式作为未来的主要增长动力之一,今年7月,其已进一步扩大了轻资产模式运营。

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