常规投资商铺8,约等于年收益率9%左右

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问:商铺175万,年租金7.2万,这样的商铺有投资价值吗?

问:总价136万的商铺,首付100万,年租金12万怎么样?

商铺作为可以从事经营活动的房地产,有它的独特性,其他的房地产很难满足这个条件。房地产市场发展了这么多年,商铺现在仍受到不少投资的“青睐”。

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现在的商铺却不那么好了,很多买了商铺的都后悔了。最近收到一个网友的提问:“100万左右的商铺,月租金4000元,值得买吗?”这样的问题收到不少

正常投资商铺8~15年能够回收成本就比较划算,如果超过15年仍然不能回本,那就不要投资。

这是一个非常值得投资的房子,可以迅速拿下,要确保的一点就是,你买这个房子,100%的产权,100%的收益是真实的,而且商铺可控,拥有实体商铺,不属于产权商铺,才可以投机,如果真是这样的商铺,个人建议是这样的商铺,建议使用最大的杠杆,可以做到100%以上的收益。

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在给你讲这个道理之前,我先给你讲一个身边的案例。

我之前认识一个朋友,他在某个小区投资了一个商铺,30平米,2014年买入的时候是120万,刚买的第1年小区没有多少人入住,所以商铺也没租出去,第2年他挂了一个月租金5000块钱,最终有一个做餐饮的租了这个商铺,但是因为当时小区的人口不多,所以这个餐饮店生意也不是很好,做了半年左右就把商铺转出去了,后来这个商铺的价格也只是逐渐下降,目前一年的租金只有5万块钱,但我仍然看到租客经常换的。

所以过去4年租客断断续续的换,再加上租金持续下降,平均一年的收益估计只有3.5%左右,如果按照他这个收益,至少需要28年才能回收成本。

从这个朋友的真实案例当中,可以给购买商铺的人提个醒,购买商铺最重要的是地段,地段,地段,重要的事情说三遍,如果你所购买的商铺位置比较偏远,人流量比较少,那千万不要轻易接触,否则吃亏的是自己。

如果你首付100万,使用的本金过多,可能就没有那么高的收益率了,其实很简单,每年租金12万,理论上全款136万,11年的时间,就能全部回本,相当于年收益率9%左右,你若按揭,最多只能做到8%左右的收益率,因为你用的本金大,倘若最大限度的使用杠杆,就会是另外一个结果了。

据相关人员透露,近两年商铺的租金回报率大致为2%-5%,超过6%的已经算高回报。百万买的商铺,如果按照一年5%的回报率来算,要20年才能回本

我们再来算一下你的商铺回报率以及回报年限。

你购买商铺175万,如果按照首付50%计算,贷款87万20年,等额本金还款,利息在基准利率基础上上浮10%,那你总共要付出的成本是137万+88万(首付)=225万。

而你目前每年的租金只有7.2万,年回报率等于7.2万/225万=3.2%;投资成本回收年限是225/7.2=31.25年,这个就远远超出了8~15年的合理投资范围。

就算你有能力一下子全款买下这个商铺那,那年回报率就是7.2万/175万=4.1%,回报年限是175/7.2=24年,这个仍然比合理的回报年限超出10年左右。

假如136万的商铺,可以按揭一半,68万,你用68万首付,就可以拿下这个商铺,68万按揭十年的时间,每个月的还款额是7200块,每年的还款额度是85000块,而你一年的收益,12万,还有35000块钱的盈余,十年后这个房子,价值136万,相当于你用68万,赚了68万,打到100%的收益,而每年你有35000的纯收益,十年35万,相当于你的这个房子的收益率,达到了150%以上,而你使用的本金只有68万,这样的收益率,你觉得怎么样?

实际上,一些互联网平台的理财收益都比现如今的商铺租金高。那我们把商铺卖了,赚取交易差价总行吧。但是我们需要考虑到一种情况——税费。一般占到整体房价的20%~30%

我们最后来看一下175万潜在的投资收益。

你有175万你可以选择的投资渠道就比较多。别的不说,就算你选择最安全的投资方式银行存款,你有175万在一些小银行存个5年期以上,获得5%的利率应该是不成问题的。

5%的年化收益要远远超过你贷款买商铺的3.2%回报率,也比你全款买商铺的4.1%的回报率更高。如果按照复利计算那对应的回报率会更高。

所以综合对比之后,你175万的商铺,一年租金才7.2万,肯定是不划算的,如果你一年的租金没有达到12万以上,就不要随便投资,否则就是不划算的。

网上回答的比较多,都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样,最后的结果都会有争议。我目前已经投资了两套小平方的门面,就以我自己的观点来说,你自己考虑自己的处境。

目前我第一套门面是小区外围门面45平,03年15到手,开始租500一个月都困难,后期租金逐渐涨起来,11年已经2.5万一年。正好我从外地回来,不想上班就和老婆开了个烟酒店,一直到现在。目前周边租金在4.5-5万之间。前年我看租金比较合算,加上周边大小超市起来的太多,对目前地段超市看空,而且营业时间太长,早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营 ,考虑到市场租金较高,租房压力太大,就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面,一层高5.4米,可以架一层出来堆货的门面,变成三层总共150平。三层做一个临时住的地方,不想回家可以住在店里。总价89万,三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手,我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营,他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金。

在这里我不想讨论我是亏还是赚了,对于我来说第一套门面随着市场发展,回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论,一般产权40年的门面,全款我认为25-30年的回报率就可以,因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面。随着人民币的贬值租金必然上涨,只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可。

第二套门面对于我来说很纠结,当时是17年7月份买的,三线小城市住房已经经过一轮大涨,住宅在8500一平,我个人认为最终也就1.1万是我市的极限(后来同地段涨到1.3万,19年回到1.2万左右)加上我本身有住宅,所以投资了物流园的门面。

我考虑第一经过多年的实体经营,我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年,实体将会是大量厮杀,和同行和电商和跨界。想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了,不如退出竞争区域,在不是主业形态地区做辅助,人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展。

第二,手里有资金还是不能放银行,钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。既然可以全款,还是要投资,只要转起来总是有希望的。手里没钱也会促使我更有动力。

第三,实体困难不是只有老百姓知道,上面也知道,只是迫于现状不能急于救实体,未来国家肯定是会大力发展实体经济的,门面不能大涨,当保值还是可以的。

第四,当所有人都把钱投到住宅里的时候,住宅的风险可能比其他地产的风险更大。

第五,人人都看不好门面,所以现在的价格不高,即使做住宅用也就是水电贵些,相比花150万买住宅不如65万买门面。而门面的租金好于住宅,升职空间也大。因为我市的住宅价格已经到顶了。

其实你给的条件太笼统,买商铺不只是考察几个数字。前两年,我也有过投资商铺的想法,做过调查,花了很长一段时间考虑这个问题。最后决定不买,现在看来很明智。接下来就来具体谈谈我认为重要的条件:

1.商铺类型。你先要搞清楚,你那个店铺是小区店铺?商业区店铺?还是商场格子?这里面一定是小区店铺更好。为什么?因为后两者的人流量还要看商业区和商场的整体管理水平,如果他们管理得很差劲,你也没有办法租好。意思就是你买这种铺子没有自主权。举个例子来说,我们这有个绿地商业区。有个朋友在里面买了两间铺子,当时他好心也让我去投,我实地去踩了踩,发现里面布局很乱,引入的品牌没什么名气,单价又很贵,底层的要十几二十万一平米,我想做什么生意可以让租户承担得起如此高的租金。后来对面开了个百联购物中心,那个格局大,档次高,顾客都跑百联去了。今年我朋友的那两间店铺还都关着门,拿两个字形容的话就是“萧条”,所以选店铺类型的话我认为小区店铺或沿街是最好的。

2.位置。这里我只谈小区店铺位置:1)选人流多的。2)附近多个小区的。3)离学校医院菜场比较近的,这些百度上都有。我要重点谈的是作为一线城市的小区开发商基本他们的店铺都自己出租,偶尔能够卖给你的,就是挑剩下的,你想想那地段能有多偏僻。虽说可以养,但需要一定的运气,不是吗

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