事关违法中间商务总部类屋企贩卖、虚假宣传商

卢志坤 “我们是50年产权的‘商、住’两用房,可办公、可居住。”

近年来,随着住建部门加大力度整治房地产市场乱象,市场违规销售行为已大有改观。但人民网记者调查发现,一些开发商仍存在变相违规销售、曲线逃避监管等问题。

北京商住房限购追踪:中介下架房源 银行停贷

近日,《中国经营报》记者以购房者身份走访位于北京市房山区地铁长阳站附近的熙悦湾项目时,销售人员称,该项目为“商、住”两用性质用地,购房者需以公司名义全款购买。但销售人员同时表示,可以代客户注册公司,并为资金不足的客户提供相关证明,以帮助客户在其合作银行中申请贷款。

尤其时值北京商办限购政策实施2周年,部分商办项目仍通过代办空壳公司、提前注册公司资质后将法人变更为购房客、与不具资质消费者草签合同等方式“走样”卖房,违背调控初衷,使购房人面临链式风险。

北京3月28日电 3月26日晚间,北京商办类项目房屋正式启动限购,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。27日,15家涉嫌违规的中介门店被北京市住建委责令停业整顿。记者发现,多家中介机构已将北京地区“商住房”房源全部下架,来自部分中介机构和银行的信息显示,银行对个人购买商办类项目在27日之后完成购房合同网签的,暂停贷款请求。

实际上,早在去年3月,北京市即出台相关政策,要求新建商业办公类商品房销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。为规避政策限制,部分楼盘以代办公司、帮购房者以其他途径申请银行贷款的打擦边球行为时有发生。

社保未满却先草签合同

15家中介门店被停业整顿 中介下架商住房源

对于该项目的销售情况,记者致电项目开发商北京首都开发股份有限公司(600376.SH,以下简称“首开股份,该公司董事会秘书王怡回复称,经核实,不久前,该项目剩余销售面积已以正常销售的形式整体打包出售给某公司,相关协议也已签署完毕,所以该项目存在的销售行为由后者负责,与首开股份无关。但是,对于具体出售面积,以及是何公司购买并再次出售,王怡则表示不方便透露。

近日,记者以购房人身份走进位于通州区滨河中路与通胡大街交叉口的某项目售楼处,销售人员介绍其主力户型是77-111平方米的精装两居及三居商务型公寓,可以以符合北京购房资质的个人名义购买,且首付50%即可。销售人员还表示:“买我们项目的,多数是用来投资,看好通州未来的发展。”

3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确,“商办类项目未经批准,不得擅自改变为居住等用途;对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住”等。有分析认为,此举意味着北京“商住房”将彻底告别历史舞台。

房山区房屋交易管理所工作人员告诉记者,该项目实则为50年产权的商业办公类用地,并不允许私自赋予其居住属性,若调查取证后确属违规,将进行查处。此外,根据通知要求,个人购买此类房屋并不能通过银行贷款,但是这一情况需向相关银行反映,该部门不具备监管权力。

但当记者问到,在本市连续缴纳社保未满5年如何处理时,销售人员给出了这样的回答:“如果只差一年社保了,可以先草签购房协议,您正常交款,等社保够了以后再网签,我们之前有部分客户都是这么做的。”

据媒体27日报道,北京市住建委执法部门近两日加强对商办类项目的执法检查。卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,被责令停业整顿。

1.3万即可代注册公司

对于此类行为,北京市住建委工作人员在与记者的通话中表示:“我们只认可符合相关要求的交易,这样操作,购房人需要承担的风险较大,应审慎辨别。”

27日,发现,链家网站上所有的“商改住”房源全部下架。3月27日晚间,记者从多位链家中介及相关工作人员处证实了下架“商改住”房源的消息。而在我爱我家等中介机构官网上,记者随机搜索了3个此前较为热门的“商改住”楼盘,同样没有搜索结果。

卧室、客厅、厨房、卫生间……仅50平方米左右、4.2米层高的熙悦湾项目样板房,内部被搭建成两层,设计了多个区域,在此,销售人员向记者描述了购房后居住的舒适性。据介绍,该项目共有50~116平方米左右的四种户型,价格在150万元至300万元不等,一房一价。此外,项目为毛坯现房,物业费3.8元/平方米/月,商水、商电,不通燃气。“这种房子,如果把燃气也通了,住宅都不用卖了。”销售人员如是表示。

北京隆安律师事务所房产律师马玉珍律师分析认为,这样的操作对于购房人来说风险较高,在房屋正式交易之前,缴纳的购房款无法真正锁定房源,十分考验开发商信用。而且一旦履约失败,双方草签合同对于违约的限定如果不够详细,或开发商返还资金不顺畅,容易造成房屋与资金的双向损失。

“最近官方对‘商改住’的项目查得严,发现违规代理销售就立即关停。”有业内人士告诉记者,出于规避风险的考虑,后续或仍有中介机构将下架此类房源。

对于购买方式,销售人员称,由于该项目为“商住”两用性质,购房者需以公司名义购买。如果购房者名下并无公司,则可以代为注册,费用为13000元。

就此类打政策擦边球的做法,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也表示,开发商规避限购政策,扰乱了市场秩序,加大了房地产市场风险,为一些投机者提供了机会,不利于“房住不炒”定位的实现,也不利于房地产市场的平稳健康发展。

冠亚体育平台,北京市住建委相关负责人表示,对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。市住房城乡建设委将继续加大执法检查力度,一经发现,立即查处,绝不姑息。

“我们有渠道,可以帮您在房山开发区租个地址注册公司,并负责运营。”销售人员告诉记者,这一地址为永久性的虚拟地址,地址所在房屋与购房者无关,后续也不用再交地址费。但是,公司注册后需要维持运营,运营经费包含会计记账费和房产税两项,其中会计记账费为每年3600元,房产税为每年2400元,即购房者每年需向运营方合计支付6000元。

未获预售证变相售卖导致交房难题

据悉,还有林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前上述项目已被停止网签。

随后,销售人员表示,由于该项目具备“商业”属性,购房者所持房屋的虚拟地址同样可以对外出租,用于注册公司并获取收益。而这一地址若交由运营方负责,所得租金即可抵消上述运营经费。“这边出租地址获得的收益,他们直接给收了,所以交给他们运营就可以,您不用管。”

百万购房款交出去4年,北京市石景山区京西景园项目的80多家底商业主,依然在开发商的“变相无证销售”迷局中两手空空,其中,关于双方签订的《定制开发协议》,责任认定引起了争议。

银行停贷 个人购二手商办类项目门槛高

可是,如果运营方并未将这一地址成功出租,购房者是否仍需承担“自己公司”的运营经费呢?

公开信息显示,京西景园的项目开发公司为北京京西景荣置业有限公司,该公司为绿地集团绝对控股子公司。

政策调整后,个人还能不能购买商办类房屋?

对此,销售人员表示,需要承担。但是,其随后表示,运营方实为专业从事代理注册公司的机构,“有的是客源”,而且,该项目靠近市区及地铁站,地理位置优越,“对外出租八千、一万元,是分分钟的事儿”。

“2015年5月起,我们每家都陆续交了一二百万的购房款,当时销售人员承诺2015年底交房,4年过去了,还是拿不到房子。”京西景园业主林巧巧和她的“准邻居”们告诉记者,他们从销售人员及北京住建委备案信息等渠道得知,这些底商并没有拿到预售证,房子建成以后也没有办理不动产权证,导致无法网签交房。

公告指出,开发企业在建商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

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